Halte à la spéculation sur nos logements ! Les solutions pour habiter à nouveau les villes

Dans Halte à la spéculation sur nos logements, la journaliste Isabelle Rey-Lefebvre nous propose une enquête fournie sur les causes de la spéculation immobilière et surtout les solutions pour y remédier. Effectivement le prix de l'immobilier est devenu un marronnier, revenant régulièrement à la une de nos journaux ou des reportages télé, faisant l'objet de nombreuses conversations entre amis ou lors des pauses café au bureau : les prix qui flambent, les logements introuvables dans certaines régions prisées, contraignant les jeunes et les moins aisés à s'exiler, au point de devenir un frein pour l'emploi local, les locations AirBnB qui chassent les habitants des villes... Tout ça est connu et Isabelle Rey-Lefebvre en fait un excellent résumé dans son premier chapitre, montrant à quel point le prix des logements est devenu totalement décorrélé des salaires (+160% entre 2000 et 2022 sur la France entière contre +45% pour l'augmentation du revenu moyen !). Conséquence : toujours plus de mal logés voire de personnes jetées à la rue et surtout une part du coût du logement qui pèse drastiquement sur le budget des moins aisés (jusqu'à 46% pour les ménages les plus modestes en cours de remboursement de leur crédit d'acquisition d'un bien). Mais l'auteure va plus loin que ce simple constat : là où tout nous donne l'impression que cette situation est inéluctable, due à des factures structurels (augmentation de la population, croissance du tourisme, inflation...), elle va nous montrer qu'en fait ces choix sont politiques et que des solutions existent et sont expérimentées dans certaines villes pour remédier à cette situation.

C'est là que cet essai devient vraiment intéressant : tout d'abord j'ai découvert que le logement, comme à peu près tout ce qui se vend et peut générer du profit de nos jours, était devenu un actif financier comme un autre, source de bénéfices à court terme pour des fonds d'investissement spéculatifs. L'auteure cite différents exemples de villes où des fonds de pension, tels l'américain Blackstone, ont acquis en peu de temps des milliers de logements, reconvertissant des immeubles rachetés en petits logements locatifs aux loyers toujours plus élevés, jouant quand c'est possible sur le statut des locataires pour expulser ceux qui ne pouvaient pas suivre cette hausse incessante des loyers et cumulant ainsi profits records au détriment de la ville où ils s'implantent qui doit gérer aides sociales et solutions d'urgence pour reloger tous ceux qui ne trouvent plus leur place. Saviez-vous également que 1 million de ménages français, soit 3,5% des foyers environ, était propriétaire de plus de 50% du parc locatif privé parisien ainsi que dans plusieurs grandes villes de France (Lyon, Marseille, Toulouse...) ? On voit bien à travers ces exemples à quel point le logement et l'immobilier sont devenus stratégiques si on veut pouvoir continuer à habiter nos villes dans des conditions acceptables.

Heureusement ce livre ne se limite pas à ce constat (plutôt déprimant) mais part en quête de solutions à travers différents métropoles européennes et en présentant diverses solutions possibles. On découvre ainsi qu'il existe des mécanismes pour que chacun puisse se loger dans de bonnes conditions de confort sans pour autant y consacrer tout ses revenus au détriment du reste. Cela passe généralement par le fait de ne plus considérer le logement comme un investissement ou un placement (acheter dans la perspective de revendre avec une forte plus-value) mais comme un bien que l'on utilise au quotidien et qui doit donc répondre au mieux à nos besoins. Ainsi le Community Land Trust (solution américaine qui essaime en Europe) ou les coopératives d'habitation dissocient le terrain (propriété du CLT ou de la coopérative) et le bâti : chacun peut ainsi louer à long terme (voire acheter dans certaines conditions) son appartement ou sa maison à des prix beaucoup moins élevés, le terrain étant loué par l'organisme pour une somme symbolique. Ces solutions permettent aussi de lutter contre la spéculation avec des logements qui restent disponibles et sont reloués ou vendus au même prix quand leur précédent occupant décide de partir. Autre avantage : il s'agit le plus souvent de projets où les habitants partagent des équipements communs, jardin, buanderie, piscine, voire chambres d'amis ou cuisine commune, permettant d'habiter de plus petites surfaces à confort égal. L'auteure nous présente ainsi plusieurs déclinaisons de ces principes à travers de grandes villes européennes, nous faisant découvrir Vienne et ses logements sociaux au top, la Suisse et ses coopératives d'habitation à la pointe de l'écologie et du partage et la déclinaison française du CLT, l'Organisme de Foncier Solidaire qui commence à s'implanter dans différentes villes.

J'ai beaucoup aimé cet essai qui dresse un état des lieux clair et concis de la situation du logement en France et chez nos voisins européens et propose de vraies solutions avec des exemples concrets de réalisation. Petit bémol pour le côté un peu rapide de la présentation de certaines villes : j'aurais parfois aimé qu'on passe un peu plus de temps dans certains lieux pour avoir des témoignages plus en profondeur et avec plus de recul sur les solutions expérimentées (l'auteure ne cache pas les inconvénients ou problèmes rencontrés par certaines solutions innovantes mais n'a pas le temps de creuser plus en profondeur pour avoir un bilan plus nuancé). C'est un livre que j'ai trouvé très inspirant pour prendre conscience que des solutions existent à ce qui est souvent présenté comme un mal inéluctable et un essai qui donne envie d'en savoir plus sur ceux qui essaient à leur petite échelle de changer (un peu) le monde. A découvrir !
Merci à Babelio et aux éditions Rue de l'échiquier qui m'ont offert ce livre dans le cadre d'une Masse Critique, un beau cadeau qui m'a permis d'apprendre plein de choses.

La journaliste analyse d'abord les rouages qui ont conduit à la spéculation des logements dans une grande majorité de villes européennes. Puis elle expose différentes solutions déjà existantes qui peuvent limiter le phénomène.

Les plus modestes ne peuvent plus se loger dans les centres-villes. Cela devient également très difficile pour les classes intermédiaires. Accéder à la propriété est impossible pour certaines catégories de la population notamment les jeunes. Seuls les héritiers peuvent encore l'être. La location n'est pas une meilleure solution puisque ces dernières années les loyers du parc privé ont augmenté bien plus vite que les revenus.
Dans les Alpes-Maritimes où je vis, la moyenne de la part du loyer dans le salaire net moyen représente 56%. On est juste derrière Paris qui affiche 57%. À cela s'ajoutent toutes les augmentations liées aux dépenses quotidiennes.
Le logement est en fait devenu pour certains un moyen de gagner de l'argent en faisant de la plus-value à la revente ou en le destinant au tourisme. Isabelle Rey-Lefebvre propose qu'il reprenne sa fonction première : un lieu de vie confortable et de partage.
Autant dire que j'ai lu avec beaucoup d'intérêt cette enquête espérant trouver une solution à ma problématique personnelle.

Plusieurs modèles alternatifs de construction sont présentés de manière détaillée. Il y a beaucoup de chiffres, de témoignages d'habitants, d'exemples d'habitats mixtes sur différents territoires européens. C'est exhaustif mais claire. Je suis ravie d'avoir découvert ces nouveaux modes d'acquisition de logement qui différencient le bâti du terrain et proposent une voie hybride qui mêle le statut de propriétaire et de locataire. Cela bouscule notre attachement à la pleine propriété.

J'ai cependant trouvé que c'était très répétitif et assez long au bout d'un moment. Plutôt que de présenter pays par pays il aurait été plus pertinent de faire une présentation globale de ces nouveaux modèles d'habitat qui au final se ressemblent beaucoup.
La journaliste compléte sa présentation en contextualisant les solutions par les différentes politiques de la ville mises en place ou le rôle joué par des associations et des habitants dans la sortie de terre de ces différents projets. C'est très agréable de lire l'engouement de ces personnes pour leur quartier et leur immeuble. Cela apporte beaucoup de pertinence au propos et permet d'expliquer la réussite de ces modèles dans la lutte anti-spéculative.

Enfin, j'aurais aimé qu'il y ait une analyse critique plus poussée de ces modèles sur les freins à leur mise en place ou les points de vigilance. Ils sont à peine abordés.
Par exemple la journaliste parle du projet lillois Cosmopole. Ce dernier a dû faire face à des malfaçons du promoteur, des mauvaises attributions de logements acquis, une augmentation de 6,5% d'un coup sur la redevance versée pour la location du terrain. Les habitants sont en procès. Ils mesurent la chance de pouvoir vivre dans de grands espaces du centre-ville mais restent un peu amer de ce qui leur avait été promis. Et l'exposé s'arrête là.
Est-ce que cela est arrivé ailleurs ? Comment éviter ces manquements ? On ne le saura pas.

De même, que faire de toutes ces personnes qui n'arrivent plus à se loger ou paient des sommes indécentes, et ne peuvent pas attendre 10 ans ou plus pour accéder hypothétiquement à un logement social ou à ce nouveau type d'habitat ? Surtout que ces habitations ne se libèrent quasi jamais. La journaliste l'écrit elle-même, la régulation par ces formules anti-spéculatives ne se fera que sur du très long terme. Il faut en construire beaucoup. Et cela prend du temps. Déjà que le quota de logements sociaux obligatoires n'est souvent pas respecté en France je vois mal comment mettre en place plus rapidement cette idée que le terrain est un bien commun. du coup existe-t-il une solution à court terme ? Cette question n'est malheureusement pas traitée.

De plus, ces projets resteront utopiques en France tant que les élus ne feront rien. Ainsi je regrette qu'Isabelle Rey-Lefebvre ne les ait pas interrogé sur leur réticence ou les freins qu'ils pouvaient rencontrer. J'aurais aimé plus d'investigation de ce côté là. Car il faut le dire franchement sans une politique de logement coercitive les élus nationaux ou locaux ne font rien, à quelques exception près. D'ailleurs la journaliste écrit dans sa conclusion que "Le logement est un sujet politique". Ce qui montre bien que la spéculation des logements ne pourra prendre fin que si les pouvoirs publics soutiennent les solutions exposées.

Halte à la spéculation sur nos logements est une enquête fouillée et intéressante qui permet de montrer que des solutions viables existent. Il m'a toutefois manqué une analyse sur les freins et les difficultés rencontrés. Je suis un peu déçue que des solutions à court terme ne soient pas suggérées car il y a urgence dans certaines grandes zones urbaines.

J'ai obtenu ce livre grâce à la masse critique de Babelio.

Dans ce livre, la journaliste Isabelle Rey-Lefebvre fait le point sur la spéculation immobilière en France et dans les pays voisins, avec de nombreuses données chiffrées. On constate que notre président Emmanuel Macron n'a fait que reproduire des schémas appliqués ailleurs, en enlisant davantage la situation d'accessibilité des logements.

Isabelle Rey-Lefebvre explore l'idée de créer des coopératives d'habitants. Bien que séduisante pour réduire les coûts, l'idée d'avoir des parties communes ou des véhicules communs me rebute totalement.
Même si pour des personnes plus sociables ou les plus anciens vulnérables, l'entraide et le partage recèlent certains avantages.

En conclusion, ce livre est une mine d'informations en termes de chiffres, notamment sur la façon dont les promoteurs immobiliers ou les fonds d'investissement s'emparent de propriétés pour simplement faire du chiffre. C'est un bon point de départ pour prendre conscience des choses et penser à des choix alternatifs.
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